Nhiều gia đình nhận thông báo thu hồi đất rồi cất vào tủ. Vài tuần sau có đoàn xuống đo đất, đếm cây, đưa biên bản ký cho xong. Tới lúc cầm quyết định bồi thường mới thấy thiếu gian bếp, thiếu cả hàng cây lâu năm, mà biên bản thì mình đã ký từ trước.
Câu trả lời ngắn: thu hồi đất cho dự án đi theo trình tự luật định, và ở bước nào người có đất cũng có quyền được biết, được góp ý. Số tiền bồi thường được quyết định phần lớn ở biên bản kiểm đếm và phương án bồi thường. Không đồng ý với quyết định thì anh chị có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính, nhưng phải làm trong thời hiệu.
Thu hồi đất đi qua những giai đoạn nào
Theo Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất để thực hiện dự án có thể gom thành sáu giai đoạn: thông báo thu hồi; đo đạc, kiểm đếm; lập, lấy ý kiến và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; ban hành quyết định thu hồi; chi trả tiền, bố trí tái định cư; bàn giao đất, và cưỡng chế nếu không chấp hành.
Giai đoạn thông báo
Theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi có quyết định thu hồi, Nhà nước phải thông báo cho người có đất chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo được gửi tới từng người, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư, thường kèm buổi họp phổ biến.
Việc nên làm: đi họp, hỏi rõ dự án gì, thu hồi tới đâu, ai làm bồi thường, và giữ bản thông báo cẩn thận.
Giai đoạn đo đạc, kiểm đếm
Chính quyền cấp xã và đơn vị làm bồi thường xuống đo đất, kiểm đếm nhà cửa, cây trồng, vật nuôi, xác định nguồn gốc đất. Người có đất không phối hợp thì được vận động trong 15 ngày; quá 10 ngày sau khi hết vận động mà vẫn không phối hợp thì có thể bị ra quyết định kiểm đếm bắt buộc, và nếu vẫn không chấp hành thì có thể bị cưỡng chế thực hiện (Điều 87, Điều 88).
Đây là giai đoạn chúng tôi dặn kỹ nhất, vì biên bản kiểm đếm là căn cứ tính tiền. Anh chị nên có mặt, đi cùng đoàn hết thửa đất, đọc kỹ biên bản trước khi ký: diện tích, loại đất, từng hạng mục công trình, số cây, loại cây. Thiếu hoặc sai chỗ nào thì ghi ý kiến ngay vào biên bản, xin một bản để giữ, và tự chụp ảnh hiện trạng có ngày giờ.
Giai đoạn phương án bồi thường
Theo khoản 3 Điều 87, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai tại xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư trong thời hạn 30 ngày, sau đó họp lấy ý kiến người có đất. Nếu còn ý kiến không đồng ý, trong 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến phải tổ chức đối thoại, rồi phương án mới được thẩm định, phê duyệt.
Việc nên làm: đi xem phương án lúc niêm yết, so phần của nhà mình với biên bản kiểm đếm: diện tích, loại đất, đơn giá, khoản hỗ trợ, chỗ tái định cư. Chỗ nào chưa đúng thì góp ý bằng văn bản, ghi rõ lý do và giữ lại bằng chứng đã nộp.
Về giá bồi thường đất thu hồi, giá này do Nhà nước xác định theo quy định, không do hai bên mặc cả. Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 điều chỉnh cách xác định giá đất tính bồi thường, gắn với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành. Khi xem phương án, anh chị nên hỏi rõ đơn giá áp theo văn bản nào.
Quyết định thu hồi, chi trả và bàn giao
Theo nguyên tắc chung của Luật Đất đai 2024, quyết định thu hồi được ban hành sau khi phương án đã được phê duyệt, và nếu phải tái định cư thì sau khi người dân đã được bố trí tái định cư hoặc tạm cư theo quy định. Một số trường hợp đặc biệt có cơ chế riêng theo Nghị quyết 254/2025/QH15.
Theo Điều 94, tiền bồi thường, hỗ trợ phải được chi trả trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực. Nhận tiền xong thì bàn giao đất theo thời gian ghi trong phương án. Không chấp hành quyết định thu hồi sau khi đã được vận động thì có thể bị cưỡng chế khi đủ điều kiện tại Điều 89.
Khiếu nại và khởi kiện hành chính
Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai, như quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, quyết định cưỡng chế.
- Khiếu nại: thời hiệu 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định (Điều 9 Luật Khiếu nại 2011). Thời gian bị trở ngại khách quan như ốm đau, thiên tai không tính vào thời hiệu.
- Khởi kiện vụ án hành chính: thời hiệu chung 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định (Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015). Anh chị có thể khởi kiện thẳng, hoặc khiếu nại trước rồi khởi kiện sau.
Nhiều người chưa biết rằng trong lúc chưa có quyết định giải quyết khiếu nại, người có đất vẫn phải thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi (Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Nếu cơ quan có thẩm quyền kết luận việc thu hồi trái pháp luật thì quyết định bị hủy và người dân được bồi thường thiệt hại. Khiếu nại vì vậy là con đường song song, không phải cách hoãn việc giao đất.
Câu hỏi thường gặp
Không ký biên bản kiểm đếm thì có ngăn được thu hồi không?
Không. Không phối hợp thì có thể bị kiểm đếm bắt buộc, và anh chị mất cơ hội chỉ từng hạng mục. Nên có mặt, ký kèm ý kiến của mình.
Không đồng ý mức bồi thường thì làm gì?
Góp ý bằng văn bản khi phương án niêm yết, tham gia đối thoại. Phương án đã phê duyệt mà vẫn thấy chưa đúng thì khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời hiệu.
Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường không?
Tùy nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. Có trường hợp được bồi thường về đất, có trường hợp chỉ được bồi thường tài sản trên đất và hỗ trợ. Cần xem giấy tờ cụ thể.
Lời dặn của luật sư: Thu hồi đất có một chồng giấy đi theo, từ thông báo, biên bản kiểm đếm, phương án tới quyết định. Anh chị giữ đủ từng tờ, ghi ngày nhận vào góc giấy. Hôm kiểm đếm thì nhất định phải có mặt, vì số tiền bồi thường được quyết định ở biên bản đó nhiều hơn ở bất cứ cuộc họp nào.
Hồ sơ của anh chị có tình tiết riêng và cần người đi cùng từ đầu? Xem thêm cách văn phòng hỗ trợ tại trang luật sư đất đai, hoặc liên hệ văn phòng để được trao đổi cụ thể.
Bài viết liên quan
- Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai: hòa giải, hồ sơ, án phí
- Tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm: hòa giải, đo đạc, khởi kiện
Bài viết nêu nguyên tắc chung theo quy định hiện hành, không thay thế tư vấn cho từng trường hợp.