Hai nhà cãi nhau về một mảnh đất đã mấy năm, không ai chịu ai. Tới lúc một bên mang đơn lên Tòa thì được trả lại, vì chưa hòa giải ở xã. Nói ngắn gọn: muốn kiện tranh chấp đất, anh chị phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước, có biên bản hòa giải không thành, rồi mới nộp đơn ở Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất hoặc ở cơ quan hành chính, tùy giấy tờ đang có. Các bước cụ thể như sau.
Bước bắt buộc: hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nhận đơn xong, Chủ tịch xã lập Hội đồng hòa giải và mời hai bên đến làm việc, trong thời hạn không quá 30 ngày.
Hòa giải thành hay không thành đều có biên bản. Bên kia không đến hoặc không chịu ký thì biên bản vẫn được lập, có chữ ký của Hội đồng và dấu của xã. Anh chị nhớ xin bản biên bản và giữ kỹ.
Bước bắt buộc này áp dụng cho tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất. Tranh chấp hợp đồng, thừa kế hay chia tài sản chung vợ chồng có liên quan đến đất thì hòa giải ở xã không phải là điều kiện để nộp đơn.
Hòa giải không thành thì nộp đơn ở đâu
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, hướng đi phụ thuộc vào giấy tờ:
- Có Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất: Tòa án giải quyết.
- Không có các giấy tờ đó: anh chị chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, từ ngày 1/7/2025 thẩm quyền này của cấp huyện đã chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
Đi đường Tòa án thì từ ngày 1/7/2025, vụ tranh chấp đất đai sơ thẩm do Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất giải quyết, Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị
Bộ hồ sơ thường gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu, ghi rõ ai kiện ai, yêu cầu Tòa giải quyết việc gì, thửa đất ở đâu, diện tích bao nhiêu.
- Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân xã.
- Giấy tờ về đất: Giấy chứng nhận, giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế, trích lục bản đồ địa chính, biên lai nộp thuế.
- Chứng cứ về quá trình sử dụng đất: hình ảnh, tin nhắn, người làm chứng.
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người khởi kiện, địa chỉ của bị đơn.
Yêu cầu trong đơn nên viết cụ thể, ghi chung chung thì Tòa sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung.
Các bước tại Tòa án
- Nộp đơn: nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện.
- Nộp tạm ứng án phí: Tòa xem đơn, đúng thẩm quyền thì báo số tiền tạm ứng. Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, anh chị có 7 ngày kể từ ngày nhận giấy báo để nộp tiền và nộp biên lai. Quá hạn không có lý do chính đáng thì đơn bị trả lại.
- Thụ lý: Tòa thụ lý khi nhận biên lai, rồi thông báo cho bị đơn và người có liên quan.
- Chuẩn bị xét xử: Tòa thu thập chứng cứ, lấy lời khai, mở phiên họp kiểm tra chứng cứ và hòa giải.
- Xét xử sơ thẩm, và phúc thẩm nếu có bên kháng cáo.
Thẩm định tại chỗ và định giá
Tranh chấp đất hầu như vụ nào cũng có bước Tòa xuống tận nơi. Theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Thẩm phán xem xét, thẩm định tại chỗ khi cần, có đại diện chính quyền hoặc Công an cấp xã, và báo trước để các bên chứng kiến. Anh chị nên có mặt, chỉ ranh, chỉ mốc và đọc kỹ biên bản trước khi ký.
Theo Điều 104, các bên được thỏa thuận giá hoặc cùng chọn tổ chức thẩm định giá; không thỏa thuận được thì Tòa lập Hội đồng định giá. Người khởi kiện thường nộp tạm ứng các chi phí này.
Án phí tranh chấp đất đai
Án phí tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án, theo nguyên tắc:
- Tòa chỉ xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai thì tính như vụ án không có giá ngạch.
- Tòa phải xác định giá trị quyền sử dụng đất thì tính theo giá trị phần tranh chấp, đất càng có giá thì án phí càng cao.
- Người khởi kiện nộp tạm ứng trước. Ai chịu án phí bao nhiêu sẽ ghi trong bản án, thông thường bên có yêu cầu không được chấp nhận phải chịu.
- Một số người thuộc diện được miễn, giảm theo nghị quyết thì làm đơn kèm giấy tờ chứng minh.
Mức cụ thể tùy giá trị đất và yêu cầu khởi kiện, nên chúng tôi không đưa con số chung.
Vụ án kéo dài bao lâu
Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử loại vụ án này là 4 tháng kể từ ngày thụ lý, vụ phức tạp có thể gia hạn không quá 2 tháng. Thực tế tranh chấp đất hay kéo dài hơn vì đo đạc, định giá, cộng thêm phúc thẩm nếu có.
Câu hỏi thường gặp
Tranh chấp đất nộp đơn ở đâu?
Trước hết nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Không thành thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, hoặc nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền nếu không có giấy tờ về đất.
Bên kia không đến hòa giải ở xã thì sao?
Xã vẫn lập biên bản hòa giải không thành, anh chị dùng biên bản đó nộp kèm đơn.
Đang kiện mà bên kia định bán đất thì làm gì?
Anh chị có thể đề nghị Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ví dụ cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp. Tùy biện pháp, người yêu cầu có thể phải nộp một khoản bảo đảm.
Lời dặn của luật sư: Trước khi nộp đơn, gom đủ giấy tờ đất và xin cho được biên bản hòa giải ở xã. Hôm Tòa xuống đo đạc, định giá thì nhất định phải có mặt, vì biên bản hôm đó rất quan trọng cho cả vụ án.
Hồ sơ của anh chị có tình tiết riêng và cần người đi cùng từ đầu? Xem thêm cách văn phòng hỗ trợ tại trang luật sư đất đai, hoặc liên hệ văn phòng để được trao đổi cụ thể.
Bài viết liên quan
- Tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm: hòa giải, đo đạc, khởi kiện
- Thắng kiện rồi bao giờ nhận được tiền? Thi hành án dân sự 2026
- Mua đất giấy tay: có làm sổ được không, rủi ro và cách xử lý
Bài viết nêu nguyên tắc chung theo quy định hiện hành, không thay thế tư vấn cho từng trường hợp.